岗厦拆迁

    GANG XIA CHAI QIAN

    市民中心与会展中心连纵南北，深南大道横贯东西，两条直线将福田中心区划作四份，近乎对称、均匀。岗厦居东南，是CBD版图中最后的城中村；占据CBD南区约9%的面积，岗厦河园片区在10年前已成城市之痒，一痒十年。

    为何作痒？痒得多么钻心挠肺？十年之痒，一朝得除，又将几多舒畅？城市更新的意图在进军十年之痒的每一步中展露无遗，城市更新的效率从未如此之高。令CBD圆满统一，为经济发展腾笼换鸟，岗厦拆迁改造，意义仍不止于此———为城市改造树立范本，为城市更新提供活力———通过对岗厦地理的罗列与陈述，这些更深远的意义或许才会跃然纸上。

    背景：严重脱节

    彩田路将岗厦一分为二，以东为楼园，以西为河园，仅河园属于CBD范畴，也因而成为拆迁改造对象。

    河园片区北临深南大道，西北望市民中心，占地面积约23.2万平方米，其中用于开发改造的可建设用地面积15.16万平方米。由于历史原因，该片区规划布局混乱、安全隐患严重、市政基础和公共配套设施不足。按照拆迁启动前所获数据，15.16万平方米土地上，有房屋590栋，大多为村民所有的握手楼。常住村民486户900人，暂住人口6.7万，倒挂比例悬殊。

    深圳规划局在制定《深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要(2005-2010)》(下称《纲要》)时指出，“经过多年的累积，违法建筑和城中村问题已经成为全市经济社会发展中最突出、最复杂、最集中的矛盾和问题。”而这一矛盾集中体现在岗厦村上，成为改造难度最大、建设标准最高、城市影响最大的城中村改造项目。不仅村内环境难以改善、生活质量难以提高，也阻碍了城市结构的完善和土地使用效益的提升；破落、拥挤的村落与整个福田中心区的大气格格不入，也侵蚀了周边地区的土地价值。

    决策：势在必行

    决策早在1998年开始。深圳市政府当时已决定对岗厦河园片区进行全面改造。直至2006年7月，才正式推动其整体改造。

    《纲要》要求，着重抓好位于重点地区的城中村全面改造。什么是重点地区？罗列的种类包括福田市级中心区等重要功能片区，也包括城市重要景观节点、景观轴线两侧区域，岗厦恰好“身兼双职”，是全面改造的重要目标。

    从城市结构考量，CBD内总部企业聚集，需要大量的配套设施。地理位置绝佳的岗厦，本可以成为高端经济发展的载体和高端人才聚集的区域，眼下低端的租屋经营、小农产业却好比“金矿挖煤炭”，CBD的纵深拓展需要借力，岗厦的改造势在必行。

    外因：逆势求上

    金融危机来袭，在必行之势上再度加力。

    据金地大百汇公司介绍，岗厦改造项目历时6年，总投资额超过100亿元，其中最高年投资达60亿元，仅今年的投资就将超过12亿元，对经济的拉动作用不言而喻。相关部门预计，在4年建设过程中将带来建筑、建材、设计、劳务、装修、公共设施等大量需求，将直接产生近2万个就业岗位。

    对福田举足轻重，对深圳同样意义深远。城中村成为城市化进程中的顽疾，而今，如何一破一立，在拆除城中村的同时为城市营造新的收益，成为深圳这座年轻城市的重要课题；岗厦背靠CBD，拥有得天独厚的区位优势，无疑将在这样的进程中起到先锋作用。岗厦是福田的试验田，也是深圳城中村旧改的试验田，全深圳的眼睛在观摩岗厦变迁中学习摸索旧改创出新效益的道路。

    行动：稳中有进

    岗厦村的拆迁并不比任何一个城中村轻松，村民世代居住于此，故土情结难以割舍；四邻经济要地，目睹灯红酒绿，期望得到更多的利益补偿。稳中求进的精神贯穿于拆迁始末，而模式的创新也带动了拆迁的速度。

    拆迁改造的参与三方中有岗厦股份有限公司，作为村民自主的企业，股份公司成为了带动拆迁的关键力量。2008年9月24日，河园旧村拆下了第一堵墙、第一栋楼。70栋集体物业率先签约，为新岗厦商业金融区腾挪空间，占房屋总数的12.28%，股份公司参与的改造模式在拆迁改造的难题中起到了破局作用。

    经济收益眼见为实。改造前，这些集体物业以低端加工业为主，经济年收益约2000万元。改造后集体物业以现代服务业和高端商务为主，光靠物业租金收入，股份公司集体经济收益过亿元。

    股份公司参与改造的优势还体现在与村民签约的过程中。面对这一核心任务，董事会层层分工包干，制定了“4+1”四级包干责任制。至国庆前夕，村民签约率已达95%以上，11个小组均达到了预定的签约进度，岗厦股份公司董事长文晓阳为组长的小组在1个月内签约率百分之百。

    着眼：不止一处

    拆迁忙中有序进行，改造亦指日可待，岗厦自我的变身、升级已然在望。岗厦股份公司董事长文晓阳介绍说，新岗厦将突出高端商业，建成深圳中心区最大商业航母，可与香港的中环等国际商业区媲美，向法国香榭丽舍大街看齐。

    上升一级，对整个CBD而言，岗厦改造项目完成后，新岗厦将成为总部经济、高端商务、现代商业的聚集高地，深圳CBD由此有了完整的版图和功能，新岗厦将成为深圳CBD功能组合最完善的城市综合体。

    再升一级，岗厦行将成功的拆迁、改造对整个城市具有标本借鉴意义。情况如此错综复杂，利益如此盘根错节，在经历了对岗厦的改造后，拆与迁，改与造，任何经验都可能成为下一轮城市改造中“杀鸡”所用的“牛刀”。

    □文/叶飙